Речь идет о манипулировании исковой давностью и завышении кадастровой стоимости
Правоприменение в России создает риски для устойчивости прав собственности предпринимателей на недвижимость, говорится в докладе бизнес-омбудсмена президенту. Решения судов в этой области могут стать «катастрофой» для бизнеса.
Местные органы власти в России в делах против бизнеса по поводу недвижимости периодически манипулируют институтом исковой давности, используя это как повод для изъятия у предпринимателей дорогостоящих активов, говорится в материалах ежегодного доклада уполномоченного при президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова, который он готовит для президента Владимира Путина. Непризнание сроков исковой давности, в том числе судами, фактически стало способом экспроприации собственности у бизнеса, утверждается в готовой части доклада, посвященной имущественным отношениям и праву собственности (ее предоставили РБК в аппарате Титова). Доклад будет представлен президенту ориентировочно в конце мая.
За последние годы в адрес Титова и региональных омбудсменов поступило более 100 обращений, связанных с попытками госорганов вернуть в собственность объекты недвижимости, законно переданные частному собственнику, или добиться демонтажа законно возведенных объектов, утверждается в докладе.
По общему правилу срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права и о том, кому конкретно нужно предъявлять претензии по этому поводу. Местные администрации нередко обращаются с исками к компаниям о сносе самовольных построек, но суды либо считают, что срок исковой давности не подлежит применению, и встают на сторону властей, либо применяют исковую давность и отклоняют иски на том основании, что администрация пропустила этот срок. Бизнес-омбудсмен видит решение этой проблемы в том, чтобы пленум Верховного суда принял постановление с четким указанием на то, что требование о сносе здания как самовольной постройки должно подчиняться исковой давности. Противоположный подход, игнорирующий исковую давность, «крайне опасен для бизнеса», потому что «делает недвижимость рисковым объектом для инвестиций», указано в материалах доклада.
Правовая неопределенность
«Эта проблема есть и стоит довольно остро», — подтверждает адвокат коллегии адвокатов А1 Олег Хмелевский. «Все дело в том, что нередко исковая давность считается по-своему для государства и для бизнеса. Если для бизнеса все считается по закону, то для государства нередко открываются новые обстоятельства, которые не были известны государству и в связи с чем давность не начинала течь. Часто можно это видеть по искам прокуроров об изъятии земель с особыми территориями использования либо о сносе самовольных построек», — рассказал он РБК. В норме предприниматель должен быть уверен, что если ситуация происходила долгое время (в данном случае — три года), то «никто не придет и не отберет бизнес»; если же государство своевременно не подало соответствующий иск, то это исключительно проблемы государства и государственного управления, подчеркивает адвокат. Для такого случая есть свой механизм: пропустили срок исковой давности — выкупайте недвижимость по правилам об ее изъятии для государственных нужд, указывает он.
Суды по-разному применяют институт исковой давности, потому что по-разному толкуют положения ст. 208 Гражданского кодекса, объясняет адвокат Forward Legal Дарья Шляпникова. Верховный суд в 2019 году подтвердил позицию, что передача земельного участка в аренду рассматривается как «выбытие» из владения собственника, и поэтому суды применяют трехлетний срок исковой давности. Однако, продолжает Шляпникова, ряд судей считают, что при передаче в аренду собственник сохраняет контроль над земельным участком и не лишается владения. Соответственно, создание самовольной постройки нарушает права собственника земельного участка и на его требование об устранении нарушений срок давности не распространяется.