Госдума защитит покупателей единственного жилья на случай признания продавца банкротом, а сделки – недействительной из-за занижения стоимости недвижимости. Согласно принятому в первом чтении законопроекту, в такой ситуации покупатели смогут в приоритетном порядке получить назад уплаченные средства либо выкупить данную недвижимость, доплатив за нее до рыночной цены. До сих пор при этих обстоятельствах люди зачастую теряли не только единственное жилье, но и значительную часть уплаченных за него денег.
- Действующие правила: общая конкурсная масса
- редложения правительства: приоритетный возврат или выкуп
- Плюсы и минусы инициативы
Действующие правила: общая конкурсная масса
По действующим правилам, сделка купли-продажи недвижимости может быть признана судом недействительной, если цена оказалась ниже среднерыночной и в отношении продавца в течение года после ее совершения было возбуждено дело о банкротстве.
«При определении того, была ли сделка рыночной, суд оценивает стоимость недвижимости именно на момент заключения оспариваемой сделки, а не на момент рассмотрения спора о признании этой сделки недействительной», – обращает внимание адвокат Коллегии адвокатов А1 Олег Хмелевский.
В случае признания сделки недействительной участники должны вернуть друг другу полученное по ней: продавцу возвращается недвижимость, а покупателю – деньги. Однако на практике все гораздо сложнее. Как правило, покупатель получает назад лишь часть уплаченных им когда-то средств за недвижимость. И чем больше долгов у продавца и меньше активов для их закрытия, тем меньше сумма к возврату.
Причина кроется в правилах погашения долгов банкрота: квартира попадает в так называемую конкурсную массу, за счет которой идут выплаты всем кредиторам банкрота пропорционально размеру долга перед ними. И если ничего, кроме спорной квартиры, у него больше нет, то сумма, вырученная от ее продажи, будет разделена между всеми кредиторами. Причем наибольшую сумму получит тот кредитор, которому банкрот задолжал больше всего.
Конституционный суд РФ в феврале 2022 года признал, что такие правила могут приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья. Он поручил исправить их таким образом, чтобы покупатели единственного жилья имели возможность приоритетно получить назад свои деньги, если суд признает сделку недействительной в рамках дела о несостоятельности продавца.
Предложения правительства: приоритетный возврат или выкуп
В сентябре 2022 года правительство внесло в Госдуму законопроект, который призван исполнить постановление Конституционного суда. 24 ноября Госдума приняла его в первом чтении. Согласно законопроекту, в упомянутых ситуациях человеку, утратившему единственное жилье, в приоритетном порядке будет возвращаться вся уплаченная сумма. Более того, по его заявлению сумма может быть проиндексирована судом в соответствии с индексом потребительских цен.
Еще одна дополнительная гарантия для пострадавших покупателей: до фактического возврата денег они смогут пользоваться спорной недвижимостью. При этом суд вправе разрешить им остаться в квартире еще на полгода, видимо, чтобы подыскать себе другой вариант для жилья.
Особые требования вводятся к минимальной цене, за которую может быть продана на торгах спорная жилплощадь. Минимально допустимая стоимость должна быть на 5% больше суммы по отмененной сделке, плюс расходы на проведение торгов.
Если никто за такую цену объект не купит, то арбитражный управляющий должен будет попросить суд пересмотреть решение о признании сделки недействительной. В таком случае будет считаться, что рыночная стоимость жилья не отличалась существенно от цены оспоренной сделки. И тогда у покупателя будет шанс на то, что жилье оставят ему без всяких доплат.
Появится еще один вариант сохранения недвижимости за пострадавшим покупателем. Законопроект предусматривает вариант, когда человек доплатит за нее сумму до рыночной цены либо будет участвовать в борьбе за нее на торгах. Планируется, что нормы вступят в силу с момента опубликования закона.
Плюсы и минусы инициативы
Юристы обращают внимание, что инициатива полезная, хотя и небесспорная. «Предлагаемые изменения в закон о банкротстве существенно улучшают положение покупателей недвижимости у должника-банкрота, – объясняет Олег Хмелевский. – Если раньше в случае признания сделки недействительной покупатель вряд ли бы вернул в полном объеме уплаченные денежные средства, то теперь закон гарантирует, что деньги будут возвращены в полном объеме». По словам эксперта, таким образом сохраняется своего рода баланс интересов сторон и проявляется социальный характер государства, в соответствии с которым право на жилище является одним из наиболее важных и защищаемых государством.
Несмотря на то, что законопроект позволяет решить одну проблему, он создает две других, считает адвокат юрфирмы BGP Litigation Антон Батурин. По его словам, новый механизм может использоваться для вывода квартир из конкурсной массы по заниженной стоимости через «бездомных» покупателей, ничем, по сути, не рискующих. Это приведет к уменьшению суммы, которую получат кредиторы банкротов, чьи активы в основном представлены квартирами (физлица и застройщики).
«Предлагаемые законодателем решения не учитывают изменения рынка недвижимости в промежуток между совершением сделки и выставлением квартиры на торги, – обращает внимание адвокат. – В случае существенного падения рынка в этот период выставлять квартиру на торги будет в принципе нецелесообразно».