Добросовестные приобретатели жилья могут остаться без своей недвижимости: если предыдущий владелец, с которым заключалась юридически чистая сделка, по каким-то причинам обанкротился, то и его бывшая жилплощадь может быть выставлена на торги и продана. Если не проверить данные о квартире и ее собственниках по нескольким федеральным базам, то восстанавливать справедливость придется в долгих тяжбах, вплоть до Верховного суда. Подробности – у обозревателя "Вестей ФМ" Сергея Артемова.
Одна женщина в 2015 году купила квартиру у другой на юго-западе Москвы за 9,3 миллиона рублей. По всей форме, с правильным договором. Все как обычно. Но спустя пару лет продавец была признана банкротом. И ее имущество выставлено на продажу. Это – тоже обычная история. Необычно, что в список торгов внезапно угодила и та самая квартира. Оказывается, по заявлению арбитражного управляющего суд признал сделку купли-продажи недействительной и вернул квартиру в собственность продавца. И вскоре квартира была вновь продана; цена оказалась привлекательной – 6,8 миллиона. Но покупательница не захотела расставаться со своим жилищем, и новый владелец добился ее выселения через суд.
Женщина изумилась и пошла в суды. В несколько. Тягаться ей пришлось сразу по трем фронтам: защищать подлинность первоначального договора купли-продажи квартиры; требовать признания ее права собственности на эту квартиру; ну и отменить акт о собственном выселении.
По первой части было проще всего. Суд признал ее добросовестным покупателем. Однако дальше началась казуистика. Торги по имуществу банкрота еще один суд также признал законными, значит, и продажу квартиру третьему лицу в том числе.
В чем тут подвох? Первоисточник всех этих споров, где у каждой стороны – своя доля правоты, кроется в цене квартиры. Точнее, в сумме, которая фигурирует в сделке. Если цена занижена – неважно, по какой причине, хочет продавец уйти от налогов или покупатель не желает "засвечивать" незаконные доходы, – над сделкой со всеми вытекающими нависает потенциальная угроза, отмечает адвокат коллегии адвокатов "А1" Олег Хмелевский.
ХМЕЛЕВСКИЙ: Если ты покупаешь задешево без объяснимых причин, то, наверное, с квартирой что-то не так, и это надо проверять. Собственно, что такое низкая цена? Прежде всего это – "премия" за риск. То есть ты покупаешь задешево, но с определенными рисками. Если бы без риска, то ты покупал бы задорого.
Как, вероятно, произошло и в этой истории. Арбитражный управляющий изучил сделки женщины-продавца перед объявлением о банкротстве и просто сравнил цену квартиры из договора с рыночной.
Федеральный закон о банкротстве гласит: гражданин может объявить о своей финансовой несостоятельности, если сумма его долгов превышает 500 тысяч рублей, а денег и имущества на такую сумму у него не набирается. И при таком раскладе, если цена сделки оказалась ниже рынка, значит, потенциальный банкрот специально занижал ее, чтобы не платить по долгам. Управляющий подал в суд, тот расторг сделку, восстановил в праве прежнюю хозяйку, и квартира ушла с торгов.
В итоге формально у одного помещения оказалось 2 разных владельца, оба формально ее купили по закону. Адвокат прокомментировал дилемму.
ХМЕЛЕВСКИЙ: Вообще, должен быть пересмотрен первый судебный акт, который признал недействительной сделку по истребованию квартиры у первого покупателя и её возврату. Но поскольку здесь уже 2 приобретателя, то все это очень сложно реализуемо. И все-таки по-хорошему, по праву, нужно возвращать именно первому приобретателю, потому что он вступил во владение раньше, квартиру раньше получил – право должно его защищать, а взыскивать убытки уже со всех других лиц, которые во всей этой истории участвовали.
Верховный суд примерно так и решил: покупательница не знала о проблемах с долгами у продавца, купленная ею квартира неправильно была выставлена на торги, право собственности уже нового покупателя признано невозникшим, а он сам – все же недобросовестный приобретатель, поскольку не проявил требуемой осмотрительности перед покупкой. Кстати, то, что квартира снова была вписана в Госреестр на имя первой владелицы, не является веской гарантией, ведь запись такая вполне может быть недостоверной.
В этой связи юристы очень рекомендуют покупателям, чтобы обезопасить себя от многомесячных хождений по судам, тщательно проверять всю подноготную и жилища, и его хозяев. Для начала – взять расширенную выписку ЕГРН по квартире, чтобы получить информацию о переходе прав собственности. Затем – ввести данные всех предыдущих владельцев в поиск по базам судебных приставов и Единого федерального реестра сведений о банкротстве – нет ли в их отношении исполнительных производств и не находятся ли они в процедуре банкротства. Также проверить этих лиц по картотекам судов общих и арбитражных – нет ли исков о взыскании по кредитам или о взысканиях имущества. И всегда вписывать в договор купли-продажи рыночную цену квартиры, а платить за нее банковским переводом на счет продавца.
И когда все это сделано и покупатель сохранил у себя копии результатов проверок, то в будущем при любой тяжбе он будет всегда признан добросовестным покупателем, и право владения останется за ним.
Что касается самой первой покупательницы, то Верховный суд вернул требование о восстановлении ее прав на новое рассмотрение в Арбитражный суд Москвы. И в ее пользу сработало то, что дисконт был не слишком велик. В случаях, когда квартира по документам продается вдвое дешевле рынка при банкротстве ее прежнего хозяина, арбитраж законно отберет ее у новых хозяев.